Siklus Manajemen Asset terdiri  dari :

      Menurut Sugiama ( 2013):

      1. Perencanaan Asset

• Perencanaan kebutuhan aset merupakan rangkaian kegiatan untuk menentukan tujuan yang harus dicapai, memformulasikan strategi, menentukan dan memperhitungkan berbagai faktor yang dibutuhkan untuk mencapai tujuan, dan menerapkan semua langkah untuk memperoleh aset yang diperlukan.
• Perencanaan kebutuhan aset tidak lain adalah upaya untuk menentukan aset yang perlu disediakan, guna memenuhi kepentingan operasi agar berjalan efektif, efisien, dan aset bernilai tinggi selama umur aset bersangkutan, serta memilih cara terbaik untuk mencapainya

• Rangkaian aktivitas dalam perencanaan kebudtuhan asset meliputi:

    1. Mendefinisikan tujuan akhir (defining goals)

    2. Menetapkan strategi (establishing strategy), dan

    3. Mengembangkan rencana ke dalam rangkaian aktivitas yang terkoordinasi (developing plansto            coordinate activities)

• Tujuan perencanaan kebutuhan aset adalah untuk memperjelas arah dalam pengadaan aset, memastikan agar operasi aset dapat dilakukan sesuai kebutuhan, menyediakan aset yang berfungsi secara efektif dan efisien, dan memilih cara paling tepat untuk menyediakan aset tersebut.

•  Proses Umum Perencanaan Kebutuhan Asset 

2.  Pengadaan Aset

Menurut Sugiama ( 2016)

• Pengadaan aset adalah serangkaian kegiatan untuk memperoleh atau mendapatkan aset, baik yang dilaksanakan sendiri secara langsung oleh pihak internal, maupun dari pihak luar sebagai mitra atau penyedia/pemasok aset bersangkutan.

• Manajemen pengadaan aset adalah upaya merencanakan, melaksanakan, dan mengendalikan seluruh rangkaian kegiatan dari awal hingga akhir untuk mendapatkan aset berupa barang atau jasa baik yang dipenuhi sendiri, maupun oleh pihak luar sebagai penyedia/pemasok secara epektif dan efisien.

• Tujuan manajemen pengadaan secara umum adalah untuk mendapatkan aset berupa barang atau jasa baik yang dipenuhi sendiri, maupun oleh pihak luar sebagai penyedia/pemasok secara epektif dan efisien

• Khususnya manajemen pengadaan aset publik, tujuan manajemen pengadaan meliputi (Thai, 2008) :

1. Public confidence yakni untuk menciptakan kepercayaan publik atas pengadaan bersangkutan.   

2. Efficiency and effectiveness: yakni untuk mewujudkan nilai uang tertinggi dalam pengadaan dan        mencapai tingkat efisiensi tertinggi sehingga meraih outcome.

3. Policy compliance and consistency: yaitu untuk melaksankan kebijakan dan sesuai tuntutan yang     berkembang, misal kebijakan pengadaan berorientasi pada isu pelestarian lingkungan, perluasan       kesempatan kerja bagi penduduk setempat, peningkatan pendapatan masyarakat miskin, dan lainnya.

• Procurement Principles  (Finance and Personnel UK dalam situs (2013)

1. Accountability:dapat dipertanggung jawabkan terhadap seluruh kegiatan pengadaan. Akuntabilitas harus dicerminkan dalam jumlah angka satuan keuangan (misal jumlah rupiah) atas seluruh risiko, biaya dan pengeluaran untuk pengadaan barang/jasa bersangkutan. Akuntabilitas adalah kemampuan memberi jawaban kepada siapapun termasuk kepada publik untuk mempertanggungjawabkan semua pengeluaran dalam sebuah pengadaan. Pengadaan yang akuntabel adalah yang dilakukan dapat dipertanggungjawabkan pada pemerintah, publik/masyarakat, dan pemeriksa (to be responsible for our actions and decisions);

2.Competitive Supply: pengadaan B/J publik harus dilaksanakan dengan memberikan kesempatan kepada semua penyedia  barang dan jasa yang kompeten untuk mengikuti pengadaan;

3.Consistency : semua penyedia B/J harus mampu mengimplementasikan semua aturan dan kebijakan (konsisten) yang berlaku sejak awal hingga tuntasnya proses  penyediaan B/J tersebut; 

4.Effectiveness: Semua  pengadaan B/J harus diarahkan untuk mencapai tujuan pemerintah, publik, dan lingkungan sosial ekonomi masyarakat setempat. Setiap pengadaanB/J pemerintah harus sesuai dengan azas maksimal (pemanfaatan B/J yang tepat guna);

5. Efficiency : seluruh proses pengadaan mampu menggunakan berbagai sumber daya yang serendah mungkin untuk mendapatkan B/J dalam kuantitas dan kualitas yang diharapkan, dan diperoleh dengan waktu yang tersedia;

6. Fair-dealing :  sikap adil dan tidak diskriminatif, pemberian perlakuan yang sama, termasuk melindungi hak-hak semua calon penyedia B/J yang berminat mengikuti proses penawaran bagi pengadaan B/J;

7. Integration : semua pengadaan B/J harus memiliki keterkaitan dan berada dalam garis wewenang, tanggung  jawab serta kebijakan (in line) antara pemerintah, pihak pemasok maupun pihak lain yang terkait dalam pengadaan tersebut;

8. Integrity : integritas setiap pelaksana dan semua pihak terkait harus menjadi dasar pengadaan B/J sehingga terhindar dari KKN (Korupsi, Kolusi dan Nepotisme);

9. Informed decision-making : setiap pengambilan keputusan dalam pengadaan B/J harus didasari oleh data dan fakta yang akurat;

10. Legality : semua rangkaian kegiatan dalam pengadaan B/J harus dilandasi oleh aturan yang berlaku;

11. Responsiveness : setiap pejabat dalam pengadaan  B/J harus dapat menyerap aspirasi, harapan dan kebutuhan publik;

12. Transparency : setiap pengadaan barang/jasa harus dilakukan secara terbuka dan selalu memberikan  kesempatan untuk diklarifikasi oleh pihak manapun (publik) yang memerlukannya.

• Jenis pengadaan aset berdasarkan pihaknya meliputi dua jenis:

 1. Pengadaan oleh “pihak dalam” yang juga disebut “swakelola,” yakni pengadaan kebutuhan aset         oleh pihak dalam organisasi atau instansi bersangkutan.

 2. Pengadaan oleh “pihak luar” disebut juga “pihak penyedia” yakni pengadaan yang dipenuhi oleh       penyedia yang berasal dari luar organisasi/instansi bersangkutan.

• Jenis pengadaan berdasarkan tingkat risiko (Fleming, 2003:14):

    1. Major (high risk) complexity procurement

    2. Minor (low risk) complexity procurement

    3. Routine buys of COSTS (Commercial Off-The Shelf)

• Jenis pengadaan khusus (Fleming, 2003:14-21):

      1. Special procurements: done under corporate teaming arrangements

      2. Special procurements: to other segments of the project’s company, typically called                            interdivisional work.

• Ruang lingkup manajemen pengadaan atau procurment management mencakup:

     1. Perencanaan pengadaan

     2. Pelaksanaan pengadaan

     3. Pengendalian pengadaan

• Secara khusus: Berdasarkan aktivitasnya, pengadaan barang atau jasa itu meliputi rangkaian kegiatan utama:

    1)    perencanaan pembelian,

    2)    analisis dan pemilihan standar kualitas barang/jasa,

    3)    pengumpulan data dan informasi serta pemilihan pemasok,

    4)    analisis nilai atau value analysis,

    5)    pendanaan,

    6)    negosiasi harga, 

    7)    menentukan dan memutuskan pilihan harga,

    8)    melakukan pembelian,

    9)    merancang dan melakukan kontrak pembelian,

   10)   memperhitungkan pengendalian persediaan, dan

   11)   mempertimbangkan hubungannya dengan kemungkinan penghapusan serta fungsi lain

           dalam  pengelolaan aset.

 3. Inventarisasi Asset dan Aspek Lgal Aset

Menurut Sugiama (2017) :

• Inventarisasi adalah kegiatan untuk melakukan pendataan, pencatatan, dan pelaporan hasil pendataan aset

• Tugas Inventarisasi aset: 

       1. pendataan,  

       2. pencatatan, dan  

       3. pelaporan hasil pendataan  

• Tujuan Inventarisasi aset: 

       1. Tertib administrasi 

       2. Pengamanan aset secara: 

          1. Adm

          2. Hukum/legal 

       3. Fisik 

• Inventarisasi Asset

•  Pengelolaan BMD 

    1. Penanganan tugas dan pekerjaan tertentu perlu menggunakan pendekatan dan teknis                      operasional secara komputerize & digitalisasi 

    2. Gunakan al.: maksimumkan penggunaan internet, AMIS, Registering, e-proc, e-tendering,

        e-catalog, GIS, digital Map, dll

• Pengamanan Aset

4. Penilaian Asset

Menurut Sugiaman (2019):

• Asset Appraisal ( Penilaian Asset ) adalah proses kegiatan penilai dalam membetikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomi suatu properti, baik harta berwujud (tangible asset ) maupun harta tidak berwujud (intangible asset ), berdasarkan hasik analisis terhadap fakta - fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan teknik, metode dan prinsip - prinsip penilaian yang berlaku.

• Jenis Penilailan Asset berdasarkan kepentingan penggunaa hasil penilaian  yaitu :

       1. Penilalian Property

       2. Penilalian Bisnis

• Tujuan Penilailaian Asset secara spesifik :

       1. Melengkapi Pinjaman

       2. Pengembangan dan rehabilitasi perusahaan

       3. Perusahaan yang Go Pablik 

       4. Menutupi asuransi

       5. Perudahaan Marger / Akuisisi

       6. Pemindahan hak

       7. Likuidasi perusahaan

       8. Penentuan NJOP PBB

•  Hasil dari penilaian asset adalah :

       1. Uraian Objek penilai

       2. Tujuan Penilaian

       3. Tanggal Penilaian

       4. Tanggal survey lapangam 

       5. Hasil analisa data

       6. Pendekatan Penilaian

       7. Kesimpulan Penilaian 

• Proses Penilaian Asset

       1. Mendefinisikan Perumusan masalah 

       2. Analilsis Pendahuluan , seleksi atau kolekdi data 

       3. Analisis persaingan supplai dan demman

       4. Aplikasi pendekatan cost, market komparison, capitalization 

       5. Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir

       6.  Laporan akhir penilaian


5. Pengoprasian Aset

Menurut Sugiama (2019) ;

• Definisi Sistem Operasional Aset adalah serangkaian kegiatan untuk menggunakan dan / atau memanfaatkan aset berwujud dan tidak berwujud berdasarkan fungsinya dalam aktivitas produktif secara efektif dan efisien. 
• Strategic Asset managemen (SAM) adalah suatu model yang ditujukan untuk mengkestraksi nilai dari seluruh aset berwujud dan tidak berwujud yang digunakan serta dimanfaatkan dalam proses produksi / layanan guna menciptakan keunggulan bersaing.

• Model konseptualisasi manajemen aset

6. Pemeliharaan Aset
Menurut Sugiaman (2019)

• Pemeliharaan aset adalah sebuah sistem yang mencakup kombinasi dari sekumpulan aktivitas yang dilengkapi oleh beragam sumberdaya untuk menjamin agar aset bersangkutan dapat befungsi sebagaimana diharapkan. Atau pemeliharaan aset adalah sekumpulan aktivitas yang diorganisasikan untuk menjamin agar aset dapat dioperasikan dalam kondisi terbaik dengan biaya terendah.
• Pemeliharaan perlu dipandang bukan hanya untuk menjaga dan memperbaiki aset fisik, namun lebih jauh dari itu, pemeliharaan adalah sebuah proses bisnis sesuai dengan pernyataan “maintenance is a business process turning inputs into usable outputs” (Steven dalam Campbell, 2011).
• Pemeliharaan mencakup fungsi pengelolaan (managing), kerekayasaan (engineering), perencanaan (planning), pengawasan (supervising), dan pelaksanaan atau executing (Wilson, 2002:20)
• Ada beberapa istilah penting yang berkenaan dengan pemeliharaan antara lain 

1. rehabilitasi,adalah rangkaian kegiatan untuk memperbaiki aset fisik yang rusak sebagian, dengan tetap mempertahankan struktur dan arsitektur aset sebagaimana adanya 
2. renovasi, adalah rangkaian aktivitas perbaikan aset fisik yang mengalami rusak berat sebagian, tanpa mengubah atau menganggu kondisi struktur, arsitektur, dan utilitas aset tersebut.
3. restorasi, adalah upaya perbaikan aset yang dimaksudkan untuk mengembalikan fungsi arsitektur, struktur, dan utilitas aset fisik bersangkutan. 
4. rekonstruksi,  adalah rangkaian kegiatan untuk menangani kerusakan total dari aset fisik.
5. revitalisasi.adalah upaya untuk mengembalikan kondisi aset fisik agar fungsi vital aset tersebut kembali sebagaimana sediakala.

Tujuan utama pemeliharaan aset adalah untuk menciptakan kondisi aset agar dapat berfungsi efektif, efisien dan bernilai tinggi sepanjang umur aset bersangkutan. Adapun tujuan pemeliharaan aset lebih spesifik antara lain:

1. Menjaga agar aset tetap dalam kondisi prima
2. Meningkatkan kualitas produk atau layanan
3. Mengurangi kecacatan dan kegagalan produk atau layanan 
4. Menurunkan waktu hilang yang disebabkan oleh kerusakan aset 
5. Minimisasi biaya operasi 
6. Meningkatkan kondisi kesehatan, keamanan dan keselamatan kerja
7. Meningkatkan produktivitas aset 8.Meraih kinerja aset tertinggi 

Adapun berdasarkan lingkup pemeliharaan objek yang dipelihara dapat dibagi berdasarkan target objek yang harus dipelihara. Umpama untuk pemeliharaan bangunan gedung, lingkup pemeliharaan dapat mencakup jenis objek: 

1. Struktural
2. Arsitektural 
3. Elektrikal meliputi catu daya, tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm
4. Mekanikal yang terdiri dari tata udara, sanitasi, plambing dan transportasi
5. Tata ruang bagian luar
6. Tata graha house keeping

Sistem pemeliharaan aset adalah kumpulan dari metode, prosedur dan rangkaian aktivtias untuk menjaga dan memperbaiki aset agar berfungsi efektif, efisien, dan aset bernilai tinggi sepanjang umurnya.

Pemeliharaan merupakan sebuah sistem, karena mencakup berbagai sub-sistem, cara kerja, prosedur kerja, dan kumpulan beragam kegiatan baik untuk menjaga aset sebelum terjadi kerusakan, maupun memperbaiki aset setelah terjadinya kerusakan.

7. Penghapusan Aset

• Penghapusan aset adalah tindakan menghapus barang atau jasa dari daftar barang dan neraca karena alasanaset tersebut sudah tidak efisien, tidak efektif, tidak dibutuhkan atau karena alasan lainnya. 
• Penghapusan  dilakukan biasanya karena alasan aset ybs terutama dinilai sudah tidak efisien dan tidak efektif. 
• Tingkat efektivitas dan efisiensi didasarkan pada  kriteria dan derajat perhitungan untuk aset ybs. 

1.  Efektivitas berarti derajat keberhasilan yang dapat dicapai berdasarkan tujuan yang telah ditetapkan.  Atau efektifitas adalah suatu ukuran yang menunjukkan tinggi-rendahnya target yang telah dicapai misal jumlah capaian, derajat kualitas, waktu dan lain-lain.  
2.  Adapun efisien berarti menggunakan sumber daya serendah mungkin untuk mendapat hasil (output) yang tinggi, atau efisien itu rasio yang tinggi  antara output dengan input (a high ratio of output to input). 
3. Umpama dalam pemahaman ekonomi, yang dimaksud dengan efisiensi ekonomi adalah ditunjukkan oleh tingkat penggunaan sumberdaya untuk mencapai produksi yng semaksimal mungkin baik untuk menghasilkan barang maupun jasa.  
4. Dalam manajemen aset efisiensi yang senantiasa melekat dalam setiap tahap pengelolaan aset terutama upaya mencapai efisiensi yang tinggi dalam menggunakan waktu, tenaga dan biaya 

8. Pemusnahan  Aset

• Tindak lanjut dari penghapusan aset dapat dilakukan dengan dua (2) cara, yaitu:

1. Pengalihan Aset (pemindahtanganan), dengan cara :
a.Penjualan  Arti dan bedanya jualbeli dg sewabeli, sewamenyewa
b.Tukar-menukar
c.Hibah
d.Penyertaan Modal
2. Pemusnahan Aset 

• Pemusnahan adalah tindakan memusnahkan fisik dan/atau kegunaan Aset. 
• Pemusnahan aset dilakukan dengan cara : 

1. Dibakar

 2. Dihancurkan 

3. Ditimbun 

4. Ditenggelamkan 

5. Dirobohkan atau cara lain

•  Persyaratan penghapusan aset selain tanah dan/atau bangunan sebagai berikut :

 a. Memenuhi persyaratan teknis
1) Secara  fisik, barang  tidak  dapat  digunakan  karena  rusak,  dan  tidak  ekonomis  apabila diperbaiki.
2) Secara teknis, barang tidak dapat digunakan lagi (out of date).
3) Barang telah melampaui batas waktu kegunaannya  habis masa manfaat (umur ekonomis dan umur teknis)
4) Barang  mengalami  perubahan  dalam  spesifikasi  karena  penggunaan,  seperti  terkikis, aus, dll.
5) Barang mengalami penyusutan dalam penyimpanan/ pengangkutan.
b. Memenuhi  persyaratan  ekonomis,  yaitu  lebih  menguntungkan apabila  barang  dihapus,  karena  biaya  operasional  dan  pemeliharaan barang lebih besar daripada manfaat yang diperoleh.
c. Barang (aset) hilang atau tidak lengkap. 

•  Persyaratan  penghapusan aset berupa  tanah  dan/atau  bangunan  sebagai berikut :  a. Barang dalam kondisi rusak berat karena bencana alam atau karena sebab lain di luar kemampuan manusia (force majeure). b. Sudah tidak memenuhi kebutuhan organisasi. c. Dalam rangka efesiensi. d. Sudah tidak mendukung terhadap pelaksanaan rencana strategis organisasi. 

9. Pemindahtanganan Aset

• Pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan barang (aset).
• Pemindahtanganan barang bertujuan guna meningkatkan tertib pengelolaan administrasi dan untuk mendapatkan pengelolaan barang yang lebih akurat serta dapat dipertanggungjawabkan.
•  Bentuk pemindahtanganan barang meliputi :

1.Penjualan : Penjualan adalah pengalihan kepemilikan aset kepada pihak lain dengan menerima penggantian dalam bentuk uang.

•  Aset yang akan dijual harus terlebih dahulu dilakukan penilaian guna mendapatkan nilai wajar dari aset tersebut. 
• Pelaksanaan penjualan aset tersebut dilaksanakan dengan system lelang. 
• Penjualan aset dilaksanakan dengan pertimbangan:

1. Untuk optimalisasi aset yang berlebih atau tidak digunakan/ dimanfaatkan.
2.  Secara ekonomis lebih menguntungkan bagi apabila dijual. 
3. Sebagai pelaksanaan ketentuan peraturan perundang- undangan.

• Aset (barang/jasa) yang tidak laku dijual dalam lelang akan ditindaklanjuti dengan penjualan tanpa lelang, tukar menukar, hibah, atau penyertaan modal.
• Pemusnahan aset dilakukan apabila tindak lanjut dari keempat hal diatas tidak dapat dilaksanakan. 

2. Hibah  adalah pengalihan kepemilikan aset tanpa memperoleh penggantian. 

• Contoh hibah BMN/D dilakukan umumnya dengan beberapa pertimbangan untuk kepentingan, yaitu : 

1.Kepentingan Sosial 

2.Kepentingan Budaya 

3.Keagamaan 

4.Kemanusiaan 

5.Pendidikan (non-komersil) 

6.Penyelenggaraan pemerintahan 

• Untuk BMN/D hibah dapat dilakukan dengan berbagai pihak, yaitu: 

1.Pemerintah Pusat 

2.Pemerintah Provinsi 

3.Pemerintah Kab/Kota 4.Pihak Lain 

3. Penyertaan Modal

• Penyertaan Modal adalah pengalihan kepemilikan aset yang semula merupakan kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi kekayaan yang dipisahkan untuk diperhitungkan sebagai modal/saham pada badan usaha milik institusi puncak/induk.  

1. Misal Pernyertaan modal Pemda untuk BUMD, dan
2. Penyertaan modal dari pemerintah RI untuk BUMN
3. Dalam kontek barang milik negara atau daerah, penyertaan modal bertujuan untuk mendirikan, mengebangkan, dan meningkatkan kinerja Badan Usaha Milik Negara/Daerah atau badan hukum lainnya yang dimiliki Negara sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.  
4. Analisa kelayakan investasi mengenai penyertaan modal harus dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 

4. Tukar menukar  pengalihan kepemilikan aset yang dilakukan antara satu pihak dg lainnya. 

• Tukar menukar aset (barang) dilaksanakan dengan pertimbangan: 

1. Untuk memenuhi kebutuhan operasional penyelenggaraan organisasi/insitusi yns 

2. Untuk optimasi dan meningkatkan nilai aset. 

3. Tidak tersedia dana untuk pengadaan aset yang dibutuhkan

Daftar Pustaka

Sugiama, A Gima (2013) Manajemen Aset Pariwisata, Duardaya Intimarta : Bandung

Sugiama, A Gima (2016) Perencanaan Kebutuhan Aset, Prosiding Program Manajemen Aset                              Bandung. Politeknik  Negeri Bandung.

Sugiama, A Gima (2016) Pengadaan Aset, Prosiding Program Manajemen Aset. Bandung.
                Politeknik  Negeri Bandung.

Sugiama, A Gima (2017) Inventarisasi Aset, Prosiding Program Manajemen Aset. Bandung.                                Politeknik  Negeri Bandung.

Sugiama, A Gima (2019) Pengertian Dasar Penilaian Aset, Prosiding Program Manajemen Aset                          Bandung. Politeknik  Negeri Bandung.

Sugiama, A Gima (2019) Sistem Operasi  Aset, Prosiding Program Manajemen Aset Bandung.                           Politeknik  Negeri Bandung.

Sugiama, A Gima (2019) Pemahaman dasar Sistem Pemeliharaan Aset, Prosiding Program                                  Manajemen Aset  Bandung. Politeknik  Negeri Bandung.

Sugiama, A Gima (2019) Penghapusan,pemindahtanganan dan Pemusnahan Aset, Prosiding
               Program  Manajemen Aset  Bandung. Politeknik  Negeri Bandung.